聚焦北海的房地产市场与三明投资客……？？

一、北海楼价不会跌

    北海新开土地底价在15-20万元/亩，目前多层砖混房成本估算在1000-1250元/平方米。出入在管理费用、营销费用，以及厕所厨房的装修方面。目前房地产平均利润在40%，国外的成熟市场的利润率在15%，北海目前多层房价在1150-1750之间都算合理价位。高层、框架结构还要加150-200元，即在1300-1950元之间都是合理价位。一季度，北海住宅销售均价在1560元/平方米，从这个均价看，指望北海房屋降价，空间是很小的，可降空间仅为6%-10%，联系到全国平均房价官方估计今年将增长8%以上，北海房产降价可能性极低，最可能的，是房产价格增幅低一点。

    再看租房市场，租金和房屋投资价值有个15倍的定律，即15年租金如果高于买入价，则投资是很划算的，如果持平，也是一种可以接受的状态，如果15年租金低于买入价，则不合算，房产价值被高估，根据本人对一房一厅租房市场的调查，目前北海房屋租金与房价的关系，基本是适合投资的，多数是比较理想的。这样的状态下，楼价还要跌，那不是市场经济了。

  二、期待地方新政策

    面临汇率、民意等多重压力，中央调控房地产可以说是不得已而为之，但中央绝对没有让房地产业大起大落的意思，可以说，前几年，房地产业可是投资拉动发展的先锋，是国家鼓励的，在内需一直没有大起色的情况下，经济要发展，还得要靠投资来拉动，这就缺不了房地产。政策出台是一刀切的，针对性极差，象北海这样的城市，根本不应在调控范围。事实上，针对宏观调控，部分西部城市政府已经在着手制定地方性政策，以避免宏观调控进一步可能带来的负面影响。我们北海完全可以在这个方面进行尝试。

    众所周知，北海房屋面临着实际空置的问题，新的开发究竟应该怎么走，市场定位怎么定，愚以为还在旅游房地产。而搞旅游房地产，时权酒店的产权问题如果能率先制定政策应对，无疑将领天下先，对北海整体经济发展将起到显著的促进效果。这对我，算是老生常谈了，但我以为这个政策既避免了与宏观调控政策的对抗，没有政治风险，又利于规范市场，促进发展，这时去着手研究制定正当其时，于民、于困难中的房地产企业、于政府皆为有利。

三、业界人士共努力，开拓外地市场

    对于房地产业的营销创新，已有多位业界人士呼吁过，部分业界人士积极投入，在开拓外围市场方面，取得了长足进步，也得到了政府的大力支持。发展大厦、中安商寓、凯旋国际、铜锣湾流行港都从中获益良多。在宏观调控后，华东市场严重受伤的情况下，上海、温州部分民间投资资金需要转向，对于在全国知名度都比较高的北海是个机会。这既需要拓展外围市场的力度，也需要开发商开发适合的项目。大家共努力，也许暂时的困难，正是新发展机遇呢。

四、业界不妨喘喘气，练练内功

    从2003年开始，北海房地产业界就象奔腾的骏马，已经连续奔跑了好几年，借着这宏观调控的机会，大家不妨喘口气，练练内功。

    房地产发展的竞争除了资金、人才，对于价值以外的附价值将越来越被市场看重。在企业整理的过程中，对于附加值的必须要有一个长远的考虑。大家都看到了，北海的物业管理并没有随着楼市的快速发展而发生显著的变化。诚以为，在接下来的楼市竞争中，物业管理的好坏将对销售产生明显影响。除了物业管理，园林规划建设水平、智能化程度等都是物业重要的附加值。在新项目规划过程中，旧路也许将走不通，而只有有效增加物业附加值才能在激烈的市场竞争中领先。

    调控带来整合，在整合的过程中，人员必然要有调整和流动，借此提高员工素质，尤其是销售和策划人员的素质是个好机会。有了优秀人才，即使是宏观调控一直进行下去，也不用担心自己挺不住了。
    （胡说一通，与关心北海房地产发展的朋友交流交流。